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​建築物生命週期是評估樓宇生命由開始規劃、建造、直到拆卸或棄置期間,當中包括認知、運作、維修保養及棄置成本。建築期只佔全幢建築物壽命的不到 5 %,但對建築物的生命影響深遠。而運作、維修保養

期亦可長達數十年或以上,所以良好的運作、維修保養亦非常重要。

        本港樓宇急劇老化,到 2046 年,估計每兩幢樓宇中就有一幢樓宇樓齡達 50 年,若這些「老年樓」缺乏妥善的維修保養,樓宇可能出現結構剝落、外牆破損、樓宇滲水、渠管破損、食水喉管破損、燃氣喉管破損、

電力裝置破損、升降機裝置破損、消防設備破損、窗戶破損等等。業主如能定期為樓宇進行檢驗,及早找出問題所在,並適時進行維修,可以避免意外發生,與及為樓宇增值。根據第 626 章《物業管理服務條例》附表 1 ( 尚未實施 ),第 3 項是關於物業的維修、保養及改善。此外,亦有一些法例及工作守則需要留意,例如 :

 香港法例第 123J 章建築物 ( 通風系統 ) 規例擁有人須要

(a)   時刻保持通風系統處於安全和有效的操作狀態;及(b)   安排由註冊專門承建商 ( 通風系統工程類別 ) 於每隔不超逾 12 個月的期間檢查通風系統內的防火閘、過濾器 ( 隔塵網 ) 及聚塵器 ( 電子空氣過濾器 )。

根據消防 ( 裝置及設備 ) 規例 8,(a) 擁有裝置在任何處所內的消防裝置或設備的人士,須保持該等消防裝置或設備時刻在有效操作狀態;及 (b) 每 12 個月由一名註冊承辦商檢查該等消防裝置或設備至少一次。

 升降機及自動梯條例第 618 章,規定升降機負責人在准用證的一年有效期屆滿前,須安排註冊升降機工程師進行檢驗以證明該升降機處於安全操作狀態,以及得到署長再發出的准用證,才可繼續使用或操作該升降機。在每隔不超逾 5 年,在負載的情況下,為升降機及其所有相聯設備或機械進行徹底檢驗一次 ( 負載檢驗 ) 根據《條例》第 23 條。

 根據《電力(線路)規例》的規定,電力裝置擁有人須為其電力裝置安排定期檢查、測試及領取證明書。一般住宅或商業處所內的固定電力裝置,若其允許負載量超逾 100 安培,該裝置必須每 5 年最少接受一次檢查、測試及領取證明書。定期測試證明書(表格 WR2)須遞交至機電工程署加簽。請注意,電力工程(包括檢查、保養、維修等)必須由註冊電業承辦商進行。

 根據最低限度之消防裝置及設備與裝置及設備之檢查、測試及保養 [2012 年 4 月修訂本 ] ( 現行版本 ),

應急發電機須時刻保持在有效操作狀態,並且最少每 12 個月由註冊消防裝置承辦商檢查一次。此外,所有發電機每月應由擁有人或其代理人在負載狀況下運轉一次,運轉時間不少於 30 分鐘。

 根據《建築物能源效益條例》第 610 章,商業建築物(包括綜合用途建築物的商業部份,例如:住宅樓層下的商場)的擁有人須按照《建築物能源審核實務守則》(簡稱《能源審核守則》),為建築物內的該 4 類有關「中央屋宇裝裝置」每 10 年進行一次能源審核。

 根據政府出版的『大厦管理及維修工作守則』,業主立案法團及其他負責管理大廈公用部分的人士和組織是有責任定期檢查及維修大廈範圍內的屋宇設備包括氣體喉管,以確保這些裝置保持良好 合用的狀況。一般而言,註冊氣體供應公司或有關的氣體分銷商會安排註冊氣體裝置技工替住宅用戶進行每十八個月一次的定期檢查,用戶應盡量配合有關安排;如大廈準備搭建棚架時,亦可考慮通知有關的氣體供應公司或氣體分銷商安排室外氣體喉管檢查,這樣旣可善用棚架,又可更有效地視察有關裝置的安全性。

 根據機電工程署的電閘、電動玻璃門及電動捲閘裝置操作守則,通常安裝於大廈或車房入口,以電力操作,左右滑動的電閘裝置,其中有些裝置可能會由手提無線遙控器控制。電閘擁有人必須按照製造商的指示,為電閘裝置進行定期保養,使其保持良好操作狀態。

 為了讓用戶在建築物內享用同樣優質的食水及海水,有賴註冊用戶和註冊代理人妥善保養建築物的。供水系統,共同創造健康的用水環境。定期檢查供水系統有助及早發現毛病,及時糾正,以免問題惡化。

 

維修保養的責任

•     註冊代理人或物業管理處負責維修保養私人屋邨的私家街道、屋邨及大廈內公用地方的水管,以及其他關連的供水設施(包括水泵、水箱、公用水管及其他關連的公用裝置)。

•     註冊代理人或物業管理處必須定期檢查及清洗大廈的供水系統,並在發現毛病時從速糾正。

•     註冊代理人或物業管理處在遇到水質事件時應迅速採取適當的行動解決內部供水系統受污染的問題。

他們在切實可行的範圍內可採納水質事件時應採取的措施指引的建議。

•     註冊代理人或管理處應在進行維修保養工作後清潔地下食水管。有關清潔地下食水管的步驟,請瀏覽「在進行維修保養工作後清潔地下食水管指引」。

 

水箱的維修保養

•     樓宇內的食水供應系統通常包括地下水箱及天台水箱各一。註冊代理人或管理處應安排清洗食水水

箱及沖廁水水箱。

•     有關清洗食水水箱的步驟,請瀏覽「清洗食水水箱指引」。

•     有關清洗沖廁水水箱的步驟,請瀏覽「清洗沖廁水水箱指引」。

為向業主和物業管理人推廣採用建築物水安全計劃,水務署在徵詢了水務諮詢委員會的意見後,將建築物水安全計劃與「2.0 版」計劃結合成新計劃,以進一步保障大廈食水的質素。新推出的 QMS 計劃將建築物

水安全計劃與 2.0 版計劃結合。透過風險管理,找出在內部水管系統內在污染的地方;制定相應的控制措施;定期檢查及維修內部水管系統和定期審核及檢討建築物水安全計劃,以加強保障食水的質素。

 《建築物條例》的《2011 年建築物 ( 修訂 ) 條例》於 2011 年 6 月制定, 而《建築物 ( 檢驗及修葺 )規例》等附屬法例亦於 2011 年 12 月制定,屋宇署繼而推出強制驗樓計劃及強制驗窗計劃。

 強制驗窗計劃規定樓齡達 10 年或以上的私人樓宇(不高於三層的住用樓宇除外)的業主, 如接獲屋宇署送達法定通知,須委任一名合資格人士就樓宇的所有窗戶進行訂明檢驗,並負責監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。如需進行訂明修葺,有關業主須委任一名註冊承建商,在一名合資格人士的監督下進行所需的訂明修葺。

 根據強制驗樓計劃,樓齡達 30 年或以上的私人樓宇(不超過 3 層高的住用樓宇除外)的業主,須在接獲屋宇署送達法定通知後,委任一名註冊檢驗人員就樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗並監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。如須進行訂明修葺,有關業主須委任一名註冊承建商,在一名註冊檢驗人員監督下進行所須的訂明修葺。

 根據香港法例第 344 章《建築物管理條例》,業主或維修土地當事人必須維 修土地,包括斜坡及擋土牆。斜坡業主應至少每五年聘請專業岩土工程師進行一次工程師維修檢查。該名岩土工程師會就有關斜坡是否存在設計或建造上的不足﹔是否需進行穩定性評估﹔以及改善工程方面提供專業意見。

註冊專業工程師 ( 岩土 ) 的名單,可於工程師註冊管理局網頁下載 ( 總址:http://www.erb.org.hk).

斜坡業主應至少每年安排一次例行維修檢查,可由非 專業人士執行。建議維修工程最好在每年四月

雨季來臨前完成。此外,在暴 雨及颱風過後,應檢查排水渠及清理淤塞物。

 

參考資料

通風系統年檢知多一點點

http://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/notices/vs_leaflet%20.pdf

強制驗樓計劃

https://www.bd.gov.hk/chineseT/services/index_mbis.html

如何保持消防裝置及設備處於良好工作狀態

http://www.hkfsd.gov.hk/chi/faq_safety.html#3

機電工程署 升降機及自動梯安全

https://www.emsd.gov.hk/tc/lifts_and_escalators_safety/index.html

機電工程署氣體用戶安全須知 F A Q ( 常見問題 )

https://www.emsd.gov.hk/tc/gas_safety/gas_safety_tips_to_users/frequently_asked_questions/index.html

土木工程拓展署 定期維修斜坡

http://hkss.cedd.gov.hk/hkss/chi/slope_main_keepsafe.aspx

樓宇的生命周期

https://www.devb.gov.hk/filemanager/en/content_69/maintain11.pdf

關於建築物能源效益條例

http://www.beeo.emsd.gov.hk/tc/mibec_beeo_WhatsNews.html

樓宇內部水管的維修保養

https://www.wsd.gov.hk/tc/plumbing-engineering/maintenance-of-internal-plumbing/index.html

水務署 食水 ( 管理系統 )

https://www.wsd.gov.hk/tc/core-businesses/water-quality/buildings/fresh-water-management-system-/index.html

第 626 章 《物業管理服務條例》

https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap626!zh-Hant-HK?INDEX_CS=N&xpid=ID_1438403152258_001

   

 

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